Bail professionnel

Contrat par lequel un propriétaire (le bailleur) loue à un tiers (le preneur) un bien immobilier affecté à l’exercice exclusif d’une activité :

• non commerciale (professions libérales ou assimilées, association …)
• ou, artisanale lorsqu’il n’existe pas de fonds artisanal

Règlementation des baux professionnels

Le bail professionnel est partiellement réglementé par la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

La plupart des règles qui lui sont applicables restent néanmoins déterminées par les articles 1713 et suivants ducode civil.

Conditions de forme et de durée

Le bail professionnel doit être écrit et sa durée être au moins égale à 6 ans. Les baux de plus de 12 ans doivent être établis par un notaire.

Le locataire peut à tout moment notifier au bailleur, par lettre recommandée avec AR ou par acte d’huissier, son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de 6 mois.

Le bailleur pour sa part est tenu pour toute la durée du bail mais peut en refuser le renouvellement par notification (lettre recommandée avec AR, ou exploit d’huissier) adresser au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail.

Loyer et dépôt de garantie

Le loyer est déterminé librement par les parties lors de la conclusion du bail. Ce loyer peut être convenu fixe mais est généralement indexé sur l’indice du coût de la construction.

Le dépôt de garantie peut également être fixé librement par les parties. Toutefois, en cas de litige, les tribunaux se réfèrent aux usages qui limitent le montant du dépôt à 2 mois de loyer.

Sous location et cession

Le locataire a le droit de sous-louer ou de céder librement son bail si cette faculté ne lui est pas interdite par une clause du bail.

Application du statut des baux commerciaux aux locations professionnelles

1. Dans le cas d’activités non commerciales ou artisanales les parties peuvent, lorsqu’elles en sont d’accord, placer volontairement leur bail sous le régime des baux commerciaux pour autant :
   • qu’un autre bail ne leur soit pas imposé par un texte particulier,
   • que le propriétaire exprime sans équivoque, dans le bail, son intention de le placer sous le statut des baux commerciaux et renoncer à exiger de son locataire qu’il remplisse les conditions normalement requises.
2. Pour certaines activités non commerciales, le statut des baux commerciaux peut être imposé par la loi alors même que les parties ont initialement conclu un bail strictement professionnel (exemple enseignement ouvert au public, auto-école).

Commentaires et précisions

Affectation du local:Avant de conclure un bail professionnel (idem pour un bail mixte), il est important de vérifier auprès de la mairie (ou préfecture pour Paris), que le local est bien affecté administrativement à l’exploitation d’une activité professionnelle.

Il convient également de vérifier l’affectation du bail par rapport au règlement de copropriété.

Dans l’hypothèse, où le règlement de copropriété interdirait l’exercice de l’activité professionnelle il est possible de demander une autorisation d’exercer cette activité à l’assemblée générale des copropriétaires.

En cas de refus abusif de l’autorisation par l’assemblée générale des copropriétaires le tribunal peut être saisi.

Bail commercial

Contrat par lequel un propriétaire (le bailleur) loue à un tiers (le preneur) un bien immobilier affecté à une activité commerciale.

Statut des baux commerciaux

Le Décret du 30 Septembre 1953 a fixé un certain nombre de règles particulières applicables aux baux commerciaux dont une grande partie est d´ordre public, ce qui signifie qu´une clause du bail ne permet pas d´y déroger.

C’est le cas notamment de tout ce qui organise la propriété commerciale au bénéfice du preneur.

Pour les cas non traités par cette loi, les baux commerciaux restent soumis aux règles régissant le bail d´immeuble.

Du statut particulier des baux commerciaux, on peut retenir tout particulièrement les dispositions concernant

• le renouvellement du bail (le locataire a droit, soit au renouvellement de son bail, soit droit à une indemnité d´éviction),
• la durée du bail (elle doit être de neuf ans au minimum, mais que le locataire dispose d´une faculté de résiliation à l´expiration de chaque période triennale) et
• la révision des loyers en cours de bail et lors du renouvellement.

Rédaction d’un bail commercial

Il faut accorder une grande attention à la rédaction du bail et spécialement en ce qui concerne la destination des lieux loués car s´il est possible d´exercer dans les lieux loués des activités connexes ou complémentaires, l´exercice d´activités entièrement nouvelles nécessite des formalités très strictes.

Dans tous les cas, il est utile de consulter un professionnel du droit et d’examiner les conditions concrètes du bail : niveau de prix, types de charges mises à la charge du preneur : indexation annuelle du loyer ou révision triennale, grosses réparations de l´article 606 du Code Civil, réparations des vitrines ou verrières et toitures à la charge ou non du preneur.