Location de droit commun

La location de droit commun concerne les locations qui ne sont pas visées par un régime particulier tel que les baux de 1948, les loyers HLM, les logements conventionnés ou plafonnés. Le bail en immobilier ou contrat de location est un document obligatoire qui doit être écrit et signé par les deux parties lors de toute location (loi du 6 juillet 1989). Il détermine les droits et obligations du locataire et du bailleur pendant la durée de la location.

Il peut être signé directement sous seing privé (propriétaire et locataire reçoivent chacun un exemplaire) ou par l’intermédiaire d’un agent immobilier ou d’un notaire. S’il est verbal, la durée du contrat sera celle indiquée par la loi et le bailleur ne pourra pas alors augmenter le loyer annuellement.

Les clauses du bail doivent indiquer les états-civils et celui de l’intermédiaire professionnel s’il y a lieu, la durée de la location et la date de mise à disposition du local, la description du logement et des annexes (cave, parking...), la destination du logement loué (à usage d’habitation ou mixte habitation et professionnel), le montant du loyer, la date de paiement du loyer et les conditions de la révision du loyer, le montant de la caution éventuelle.

S’il y a changement de propriétaire, le nouveau propriétaire doit notifier au locataire son nom et son adresse, éventuellement ceux de son mandataire. La compétence juridictionnelle en cas de litige est le Tribunal d’Instance. La loi de 1989 s’applique pour la location à usage d’habitation ou à usage mixte (professionnel et habitation), ainsi qu’aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux. En revanche, elle ne s’applique pas aux résidences secondaires et aux locations meublées ou aux HLM.

L’état des lieux d’entrée et de sortie est vivement conseillée en présence des deux parties, ou à défaut, par huissier de justice à frais partagés. Le loyer est libre pour les logements neufs, mis aux normes en vertu du décret n°86-1290 du 23 décembre 1986 ou ayant bénéficié de travaux datant de moins de 6 mois. Si le bailleur offre le renouvellement du contrat, le loyer peut être augmenté si le bailleur peut prouver qu’il est manifestement sous-évalué.

Les charges sont exigibles sur justificatifs du bailleur. Elles peuvent faire l’objet d’une provision et dans ce cas, elles font l’objet d’une régularisation annuelle (ascenseurs, entretien des parties communes, eaux froide et chaude, chauffage collectif, taxe d’enlèvement des ordures ménagères, entretien d’espaces verts, etc).

Le dépôt de garantie n’est pas obligatoire et à l’expiration du bail, il doit être rendu au locataire à la remise des clés et au plus tard deux mois après. Il ne peut jamais excéder deux mois de loyer.

Le bail peut être signé pour une période de 3 ans (le bailleur étant une personne physique) ou de 6 ans pour le bailleur qui est une personne morale (société civile ou commerciale). La durée peut cependant être supérieure. En fin de bail, soit il est reconduit par tacite reconduction pour une même durée, soit le propriétaire propose une offre de renouvellement selon les mêmes clauses (avec possibilité d’augmentation de loyer).